Die Eigentümergemeinschaft

1. Was sie ist

Die Eigentümergemeinschaft entsteht von selbst, sobald ein Gebäude oder eine Anlage in Einzeleigentum aufgeteilt ist. Man tritt ihr nicht bei und kann nicht austreten — mit dem Kauf ist man Mitglied. Geregelt ist das im Gesetz über das Wohnungseigentum, der Ley de Propiedad Horizontal von 1960.

Sie verwaltet, was allen gehört: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Pool, Garten, Zufahrt, Wasserleitungen bis zur Wohnungsgrenze. Dafür zahlt jeder eine Umlage nach seinem coeficiente de participación — dem Anteil, der in der Teilungserklärung festgelegt ist und in der escritura steht.

2. Die Organe

• Junta de propietarios — die Versammlung aller Eigentümer, mindestens einmal jährlich. Sie beschließt Haushalt, Umlagen, Arbeiten und wählt die Ämter.
• Presidente — der Vorsitzende, aus dem Kreis der Eigentümer gewählt. Vertritt die Gemeinschaft nach außen. Das Amt ist grundsätzlich verpflichtend, wenn man gewählt wird.
• Administrador — der Verwalter, oft ein Dienstleister gegen Honorar. Führt die Konten, bereitet die Versammlung vor, setzt Beschlüsse um.
• Secretario — führt das Protokoll; oft in Personalunion mit dem Verwalter.

3. Die jährliche Versammlung

Die Einladung geht an die Anschrift, die der Gemeinschaft gemeldet ist — nicht an die im Melderegister. Wer im Ausland lebt und keine gültige Anschrift hinterlegt hat, bekommt sie unter Umständen gar nicht und ist trotzdem an die Beschlüsse gebunden.

• Die Einladung nennt Tagesordnung, Ort und beide Termine — erste und zweite Einberufung. Bei der zweiten ist die Versammlung ohne Mindestbeteiligung beschlussfähig.
• Stimmrecht verliert, wer im Rückstand ist. Wer offene Umlagen hat, darf teilnehmen und reden, aber nicht abstimmen — es sei denn, er hinterlegt den Betrag oder ficht ihn an.
• Vertretung ist möglich, mit schriftlicher Vollmacht — für Abwesende der wichtigste Punkt überhaupt.
• Das Protokoll wird verschickt und ist die Grundlage für alles Weitere. Wer Beschlüsse anfechten will, hat dafür drei Monate ab dem Beschluss, bei Verstößen gegen Gesetz oder Satzung ein Jahr; für Abwesende läuft die Frist ab der Mitteilung des Beschlusses (Art. 18.3 LPH).

4. Umlagen und Sonderumlagen

Die laufende Umlage deckt den Haushalt: Reinigung, Strom für Gemeinschaftsflächen, Versicherung, Verwaltung, Pool- und Gartenpflege, Rücklage. Reicht sie für eine größere Arbeit nicht, beschließt die Versammlung eine derrama — eine Sonderumlage.

Sonderumlagen können erheblich sein: Fassadensanierung, Aufzug, Dach, Poolanlage. Sie treffen jeden nach seinem Anteil, unabhängig davon, ob er die Sache nutzt. Wer eine Wohnung im Erdgeschoss hat, zahlt für den Aufzug in der Regel trotzdem mit, sofern die Teilungserklärung nichts anderes sagt.

5. Der Punkt, der beim Kauf zählt

Deshalb gehört zu jedem Kauf das certificado de deuda: eine Bescheinigung über offene Umlagen, ausgestellt vom Sekretär der Gemeinschaft mit Sichtvermerk des Präsidenten. Ohne diese Bescheinigung darf der Kaufvertrag nicht beurkundet werden, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf — und darauf verzichten sollte man nicht.

Ebenfalls vor dem Kauf einsehen: die Protokolle der letzten Versammlungen. Dort steht, ob eine teure Sanierung bereits beschlossen oder absehbar ist. Ein beschlossener, aber noch nicht eingeforderter Betrag ist die klassische böse Überraschung.

6. Was oft für Streit sorgt

• Ferienvermietung — wer neu an Feriengäste vermieten will, braucht vorher die ausdrückliche Zustimmung der Gemeinschaft, mit drei Fünfteln der Eigentümer und der Anteile (Art. 7.3 und 17.12 Ley de Propiedad Horizontal). Beschlüsse, die sie einschränken oder verbieten, wirken nicht zurück; die Rechtslage hat sich mehrfach geändert.
• Bauliche Veränderungen — Markisen, Verglasungen, Klimageräte an der Fassade. Die Fassade gehört allen, auch vor der eigenen Wohnung.
• Haustiere, Lärm, Poolzeiten — geregelt in der Hausordnung, die die Versammlung beschließt.
• Barrierefreiheit — Rampen, Aufzüge und andere Umbauten, die ein Eigentümer verlangt, weil in seiner Wohnung oder seinem Geschäftslokal Menschen mit Behinderung oder über siebzig leben, arbeiten oder ehrenamtlich tätig sind, muss die Gemeinschaft ohne Versammlungsbeschluss ausführen: wenn die jährliche Umlage nach Abzug öffentlicher Zuschüsse zwölf ordentliche Monatsumlagen nicht übersteigt (übernimmt der Antragsteller den Mehrbetrag, gilt die Pflicht auch darüber hinaus) oder wenn die Zuschüsse siebzig Prozent der Kosten erreichen (Art. 10.1.b LPH, geändert durch die Ley 4/2026).

7. Praktischer Rat für Abwesende

• Eine zustellfähige Anschrift in Spanien hinterlegen, oder ausdrücklich eine E-Mail-Adresse für die Einladungen vereinbaren
• Lastschrift für die Umlage einrichten — ein versehentlicher Rückstand kostet das Stimmrecht
• Eine Vollmacht für die Versammlung geben, wenn man nicht kommen kann
• Protokolle aufbewahren. Beim Verkauf sind sie das, was Käufer sehen wollen

Diese Seite erklärt die Grundzüge. Die Teilungserklärung und die Hausordnung der eigenen Anlage gehen im Einzelfall vor, und bei Streit hilft nur anwaltlicher Rat.