La comunidad de propietarios

1. Qué es

La comunidad nace por sí sola en cuanto un edificio o un conjunto está dividido en propiedades separadas. No se ingresa en ella ni se sale: con la compra se es miembro. Lo regula la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.

Administra lo que es de todos: cubierta, fachada, escalera, ascensor, piscina, jardín, acceso, conducciones hasta el límite de cada vivienda. Cada cual contribuye según su coeficiente de participación, fijado en el título constitutivo y recogido en la escritura.

2. Los órganos

• Junta de propietarios — la reunión de todos los propietarios, al menos una vez al año. Aprueba presupuesto, cuotas y obras, y elige los cargos.
• Presidente — elegido entre los propietarios; representa a la comunidad. El cargo es en principio obligatorio para quien resulta elegido.
• Administrador — normalmente un profesional con honorarios. Lleva las cuentas, prepara la junta y ejecuta los acuerdos.
• Secretario — levanta el acta; con frecuencia coincide con el administrador.

3. La junta anual

La convocatoria se envía al domicilio designado ante la comunidad, no al del padrón. Quien vive fuera y no ha señalado una dirección válida puede no recibirla — y queda igualmente obligado por los acuerdos.

• La convocatoria indica el orden del día, el lugar y las dos convocatorias. En segunda, la junta se constituye sin quórum mínimo.
• Pierde el voto quien está al corriente. Con cuotas pendientes se puede asistir e intervenir, pero no votar, salvo consignación o impugnación de la deuda.
• Cabe la representación por escrito. Para los ausentes, lo más importante de todo.
• El acta se remite y es la base de todo lo demás. Impugnar un acuerdo tiene un plazo breve.

4. Cuotas y derramas

La cuota ordinaria cubre el presupuesto: limpieza, luz de zonas comunes, seguro, administración, mantenimiento de piscina y jardín, fondo de reserva. Cuando no alcanza para una obra mayor, la junta aprueba una derrama.

Las derramas pueden ser cuantiosas: rehabilitación de fachada, ascensor, cubierta, piscina. Afectan a cada propietario según su coeficiente, use o no el elemento. Quien vive en planta baja suele contribuir igualmente al ascensor, salvo que el título constitutivo diga otra cosa.

5. El punto que importa al comprar

Por eso en toda compraventa procede el certificado de deuda: la acreditación del administrador de que no hay atrasos. El notario suele exigirlo; no conviene renunciar a él.

También antes de comprar: leer las actas de las últimas juntas. Ahí consta si hay una obra costosa acordada o previsible. Un importe aprobado pero aún no girado es la sorpresa clásica.

6. Lo que más conflicto genera

• Alquiler turístico — la comunidad puede limitarlo bajo determinadas condiciones. Cómo y en qué medida depende del acuerdo y del título constitutivo; la normativa ha cambiado varias veces.
• Obras y elementos exteriores — toldos, acristalamientos, aparatos de aire en fachada. La fachada es de todos, también delante de la propia vivienda.
• Animales, ruido, horarios de piscina — en las normas de régimen interior que aprueba la junta.
• Accesibilidad — para residentes mayores de setenta años o con discapacidad rigen mayorías más favorables en obras de supresión de barreras.

7. Consejos prácticos para quien vive fuera

• Señalar un domicilio en España a efectos de notificaciones, o pactar expresamente un correo electrónico para las convocatorias
• Domiciliar la cuota — un descuido cuesta el derecho de voto
• Otorgar una representación para la junta cuando no se pueda asistir
• Guardar las actas. Al vender, es lo que el comprador querrá ver

Esta página explica lo esencial. El título constitutivo y las normas de la propia comunidad prevalecen en cada caso, y ante un conflicto solo ayuda el asesoramiento jurídico.