La copropriété

1. Ce que c’est

La copropriété naît d’elle-même dès qu’un immeuble ou un ensemble est divisé en propriétés séparées. On n’y adhère pas et on n’en sort pas : acheter, c’est en devenir membre. Elle est régie par la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.

Elle administre ce qui appartient à tous : toiture, façade, cage d’escalier, ascenseur, piscine, jardin, accès, canalisations jusqu’à la limite de chaque logement. Chacun contribue selon son coeficiente de participación, fixé dans l’état descriptif de division et repris dans l’escritura.

2. Les organes

• Junta de propietarios — l’assemblée de tous les copropriétaires, au moins une fois par an. Elle approuve le budget, les charges et les travaux, et élit le président, le secrétaire et l’administrateur.
• Presidente — élu parmi les copropriétaires ; représente la copropriété. La fonction est en principe obligatoire pour l’élu.
• Administrador — souvent un professionnel rémunéré. Tient les comptes, prépare l’assemblée, exécute les décisions.
• Secretario — rédige le procès-verbal ; souvent la même personne que l’administrateur.

3. L’assemblée annuelle

La convocation part à l’adresse déclarée à la copropriété, pas à celle du registre municipal. Un propriétaire vivant à l’étranger qui n’a pas donné d’adresse valable peut ne pas la recevoir — et reste lié par les décisions.

• La convocation indique l’ordre du jour, le lieu ainsi que la date et l’heure des deux convocations. En seconde convocation, l’assemblée délibère sans quorum minimal.
• Les impayés coûtent le droit de vote. Avec des charges en souffrance on peut assister et s’exprimer, mais pas voter, sauf consignation ou contestation.
• La représentation est possible, par écrit. Pour les absents, c’est le point le plus important de tous.
• Le procès-verbal est diffusé et sert de base à tout le reste. Une décision peut être contestée dans les trois mois suivant son adoption, ou dans l’année si elle est contraire à la loi ou aux statuts ; pour les absents, le délai court à partir de la notification de la décision (art. 18.3 LPH).

4. Charges et appels de fonds

Les charges ordinaires couvrent le budget : ménage, électricité des parties communes, assurance, administration, entretien de la piscine et du jardin, fonds de réserve. Lorsqu’elles ne suffisent pas pour de gros travaux, l’assemblée vote une derrama — un appel de fonds.

Ces appels peuvent être lourds : ravalement, ascenseur, toiture, piscine. Ils s’imposent à chacun selon sa quote-part, qu’il utilise ou non l’élément concerné. Un rez-de-chaussée participe en général à l’ascenseur, sauf disposition contraire de l’état descriptif.

5. Le point qui compte à l’achat

D’où le certificado de deuda qui accompagne toute vente : l’attestation de l’état des charges impayées, délivrée par le secrétaire de la copropriété avec le visa du président. Sans elle, l’acte de vente ne peut être signé devant notaire, sauf si l’acheteur y renonce expressément — n’y renoncez pas.

Lisez aussi les procès-verbaux des dernières assemblées avant d’acheter. Ils indiquent si des travaux coûteux sont votés ou prévisibles. Un montant approuvé mais pas encore appelé est la mauvaise surprise classique.

6. Ce qui provoque le plus de conflits

• Location touristique — qui veut commencer à louer à des touristes doit obtenir au préalable l’accord exprès de la copropriété, à la majorité des trois cinquièmes des copropriétaires et des quotes-parts (art. 7.3 et 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Les décisions qui la limitent ou l’interdisent ne sont pas rétroactives ; la loi a changé plusieurs fois.
• Travaux et éléments extérieurs — stores, vitrages, climatiseurs en façade. La façade appartient à tous, y compris devant chez soi.
• Animaux, bruit, horaires de piscine — réglés par le règlement intérieur voté en assemblée.
• Accessibilité — les rampes, ascenseurs et autres travaux demandés par un copropriétaire parce que des personnes handicapées ou de plus de soixante-dix ans vivent, travaillent ou font du bénévolat dans son logement ou son local sont obligatoires pour la copropriété, sans décision préalable de l’assemblée, dans deux cas. Premier cas : la charge annuelle, après aides publiques, ne dépasse pas douze mensualités ordinaires de charges communes ; si elle les dépasse et que le demandeur prend l’excédent à sa charge, l’obligation demeure. Second cas : les aides atteignent soixante-dix pour cent du coût (art. 10.1.b LPH, modifié par la Ley 4/2026).

7. Conseils pour les propriétaires vivant à l’étranger

• Indiquer une adresse en Espagne pour les notifications, ou convenir expressément d’une adresse électronique pour les convocations
• Domicilier les charges (prélèvement automatique) — un oubli coûte le droit de vote
• Donner une procuration pour l’assemblée quand on ne peut pas venir
• Conserver les procès-verbaux. À la revente, c’est ce que l’acheteur voudra voir

Cette page expose l’essentiel. L’état descriptif et le règlement de votre propre copropriété priment dans chaque cas, et en cas de conflit seul un conseil juridique est utile.