La comunidad de propietarios

1. Qué es

La comunidad nace por sí sola en cuanto un edificio o un conjunto está dividido en propiedades separadas. No se ingresa en ella ni se sale: con la compra se es miembro. Lo regula la Ley de Propiedad Horizontal de 1960.

Administra lo que es de todos: cubierta, fachada, escalera, ascensor, piscina, jardín, acceso, conducciones hasta el límite de cada vivienda. Cada cual contribuye según su coeficiente de participación, fijado en el título constitutivo y recogido en la escritura.

2. Los órganos

• Junta de propietarios — la reunión de todos los propietarios, al menos una vez al año. Aprueba presupuesto, cuotas y obras, y elige los cargos.
• Presidente — elegido entre los propietarios; representa a la comunidad. El cargo es en principio obligatorio para quien resulta elegido.
• Administrador — a menudo un profesional remunerado. Lleva las cuentas, prepara la junta y ejecuta los acuerdos.
• Secretario — levanta el acta; con frecuencia coincide con el administrador.

3. La junta anual

La convocatoria se envía al domicilio designado ante la comunidad, no al del padrón. Quien vive fuera y no ha señalado una dirección válida puede no recibirla — y queda igualmente obligado por los acuerdos.

• La convocatoria indica el orden del día, el lugar, y la fecha y hora de la primera y la segunda convocatoria. En segunda, la junta se constituye sin quórum mínimo.
• Pierde el voto quien no está al corriente. Con cuotas pendientes se puede asistir e intervenir, pero no votar, salvo consignación o impugnación de la deuda.
• Cabe la representación por escrito. Para los ausentes, lo más importante de todo.
• El acta se remite y es la base de todo lo demás. Para impugnar un acuerdo hay tres meses desde su adopción, o un año si es contrario a la ley o a los estatutos; para los ausentes, el plazo cuenta desde la comunicación del acuerdo (art. 18.3 LPH).

4. Cuotas y derramas

La cuota ordinaria cubre el presupuesto: limpieza, luz de zonas comunes, seguro, administración, mantenimiento de piscina y jardín, fondo de reserva. Cuando no alcanza para una obra mayor, la junta aprueba una derrama.

Las derramas pueden ser cuantiosas: rehabilitación de fachada, ascensor, cubierta, piscina. Afectan a cada propietario según su coeficiente, use o no el elemento. Quien vive en planta baja suele contribuir igualmente al ascensor, salvo que el título constitutivo diga otra cosa.

5. El punto que importa al comprar

Por eso en toda compraventa procede el certificado de deuda: la certificación del estado de deudas con la comunidad, expedida por el secretario con el visto bueno del presidente. Sin ella no puede autorizarse la escritura, salvo que el comprador exonere expresamente de esta obligación — y no conviene hacerlo.

También antes de comprar: leer las actas de las últimas juntas. Ahí consta si hay una obra costosa acordada o previsible. Un importe aprobado pero aún no girado es la sorpresa clásica.

6. Lo que más conflicto genera

• Alquiler turístico — quien quiera empezar a alquilar a turistas necesita la aprobación expresa previa de la comunidad, por tres quintas partes de propietarios y cuotas (arts. 7.3 y 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Los acuerdos que lo limiten o prohíban no tienen efectos retroactivos; la normativa ha cambiado varias veces.
• Obras y elementos exteriores — toldos, acristalamientos, aparatos de aire acondicionado en fachada. La fachada es de todos, también delante de la propia vivienda.
• Animales, ruido, horarios de piscina — en las normas de régimen interior que aprueba la junta.
• Accesibilidad — las rampas, ascensores y demás obras que pida un propietario en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de setenta años son obligatorias para la comunidad, sin acuerdo previo de la junta, si lo repercutido al año, una vez descontadas las ayudas públicas, no excede de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes — si quien las pide asume el exceso, siguen siendo obligatorias —, o si las ayudas alcanzan el setenta por ciento del importe (art. 10.1.b LPH, modificado por la Ley 4/2026).

7. Consejos prácticos para quien vive fuera

• Señalar un domicilio en España a efectos de notificaciones, o pactar expresamente un correo electrónico para las convocatorias
• Domiciliar la cuota — un descuido cuesta el derecho de voto
• Otorgar una representación para la junta cuando no se pueda asistir
• Guardar las actas. Al vender, es lo que el comprador querrá ver

Esta página explica lo esencial. El título constitutivo y las normas de la propia comunidad prevalecen en cada caso, y ante un conflicto solo ayuda el asesoramiento jurídico.