De vereniging van eigenaars

1. Wat het is

De vereniging ontstaat vanzelf zodra een gebouw of complex is opgesplitst in afzonderlijke eigendommen. U meldt zich niet aan en u kunt niet opzeggen: met de koop bent u lid. Het geheel is geregeld in de Ley de Propiedad Horizontal van 1960.

Ze beheert wat van iedereen is: dak, gevel, trappenhuis, lift, zwembad, tuin, toegangsweg, leidingen tot aan de grens van elke woning. Iedereen draagt bij naar zijn coeficiente de participación, het aandeel dat in de splitsingsakte (título constitutivo) is vastgelegd en in de eigendomsakte (escritura) staat.

2. De organen

• Junta de propietarios — de vergadering van alle eigenaars, minstens één keer per jaar. Ze keurt de begroting, de bijdragen en de werken goed en kiest wie de functies bekleedt.
• Presidente — gekozen uit de eigenaars; vertegenwoordigt de vereniging. De functie is in principe verplicht voor wie wordt gekozen.
• Administrador — vaak een betaalde professional. Voert de boekhouding, bereidt de vergadering voor en voert de besluiten uit.
• Secretario — stelt de notulen op; is vaak dezelfde persoon als de administrador.

3. De jaarvergadering

De oproeping gaat naar het adres dat u bij de vereniging hebt opgegeven, niet naar dat in het padrón. Wie in het buitenland woont en geen geldig adres heeft opgegeven, ontvangt haar misschien niet — en is toch aan de besluiten gebonden.

• De oproeping vermeldt de agenda, de plaats, en de datum en het uur van de eerste en de tweede oproeping. In tweede oproeping is de vergadering zonder minimumquorum geldig samengesteld.
• Wie een betalingsachterstand heeft, verliest zijn stemrecht. Met openstaande bijdragen mag u aanwezig zijn en het woord nemen, maar niet stemmen, tenzij u het bedrag in bewaring geeft (consignación) of de schuld aanvecht.
• Vertegenwoordiging is mogelijk, schriftelijk. Voor wie er niet bij kan zijn, het allerbelangrijkste.
• De notulen worden rondgestuurd en zijn de basis voor al het andere. Om een besluit aan te vechten hebt u drie maanden vanaf de vaststelling, of één jaar als het in strijd is met de wet of de statuten; voor afwezigen loopt de termijn vanaf de mededeling van het besluit (art. 18.3 LPH).

4. Bijdragen en extra bijdragen

De gewone bijdrage dekt de begroting: schoonmaak, stroom voor de gemeenschappelijke delen, verzekering, beheer, onderhoud van zwembad en tuin, reservefonds. Is ze niet genoeg voor een groter werk, dan besluit de vergadering tot een derrama, een extra bijdrage.

Extra bijdragen kunnen fors zijn: renovatie van de gevel, lift, dak, zwembad. Ze treffen elke eigenaar naar zijn aandeel, of hij de voorziening nu gebruikt of niet. Wie op de benedenverdieping woont, betaalt meestal toch mee aan de lift, tenzij de splitsingsakte iets anders bepaalt.

5. Waar het bij een aankoop om draait

Daarom hoort bij elke koop het certificado de deuda: de verklaring over de stand van de schulden bij de vereniging, afgegeven door de secretaris met het akkoord (visto bueno) van de voorzitter. Zonder die verklaring mag de akte niet worden verleden, tenzij de koper uitdrukkelijk afziet van deze verplichting — en dat kunt u beter niet doen.

Ook vóór de koop: lees de notulen van de laatste vergaderingen. Daarin staat of er een dure renovatie is besloten of in het verschiet ligt. Een bedrag dat al is goedgekeurd maar nog niet is opgevraagd, is de klassieke verrassing.

6. Wat de meeste conflicten oplevert

• Toeristische verhuur — wie aan toeristen wil gaan verhuren, heeft vooraf de uitdrukkelijke goedkeuring van de vereniging nodig, met drie vijfde van de eigenaars en van de aandelen (art. 7.3 en 17.12 van de Ley de Propiedad Horizontal). Besluiten die de verhuur beperken of verbieden, werken niet terug; de regels zijn al meermaals gewijzigd.
• Werken en buitenelementen — zonneschermen, beglazing, airco’s aan de gevel. De gevel is van iedereen, ook vóór uw eigen woning.
• Dieren, geluid, openingstijden van het zwembad — geregeld in het huishoudelijk reglement (normas de régimen interior) dat de vergadering goedkeurt.
• Toegankelijkheid — hellingen, liften en andere werken waar een eigenaar om vraagt omdat in zijn woning of bedrijfsruimte mensen met een handicap of mensen ouder dan zeventig wonen, werken of vrijwilligerswerk doen, zijn voor de vereniging verplicht, zonder voorafgaand besluit van de vergadering, als het bedrag dat per jaar wordt omgeslagen, na aftrek van overheidssubsidies, niet hoger is dan twaalf gewone maandbijdragen — neemt de aanvrager het meerdere voor zijn rekening, dan blijven ze verplicht —, of als de subsidies zeventig procent van het bedrag bereiken (art. 10.1.b LPH, gewijzigd door de Ley 4/2026).

7. Praktische tips voor wie in het buitenland woont

• Geef een adres in Spanje voor kennisgevingen op, of spreek uitdrukkelijk een e-mailadres af voor de oproepingen
• Betaal de bijdrage via automatische betaling — één keer vergeten kost u het stemrecht
• Geef een volmacht voor de vergadering als u er niet bij kunt zijn
• Bewaar de notulen. Bij verkoop zijn ze precies wat de koper wil zien

Deze pagina legt de hoofdlijnen uit. De splitsingsakte en het reglement van uw eigen vereniging gaan in elk afzonderlijk geval voor, en bij een conflict helpt alleen juridisch advies.